Escritura não é garantia de propriedade: o risco oculto antes do registro

Muitos compradores acreditam que a escritura pública encerra o processo de aquisição do imóvel. No Brasil, porém, a propriedade só se consolida com o registro no cartório de imóveis competente. É justamente nessa etapa final que surgem problemas que não apareceram durante a negociação e que, em muitos casos, passam despercebidos até que o comprador tente efetivar o registro. Imóveis anunciados como “ prontos para escriturar ” nem sempre estão juridicamente aptos para registro. A negociação pode ter sido regular, o pagamento pode estar concluído e a escritura lavrada corretamente, mas isso não garante que o imóvel esteja livre de entraves jurídicos anteriores. Irregularidades que só aparecem depois da compra É comum que apenas na fase de registro sejam identificadas inconsistências como matrícula desatualizada, transmissões anteriores não registradas, ônus reais antigos, dívidas vinculadas ao imóvel ou falhas na cadeia dominial. Em alguns casos, o problema está em negócios celebrados décadas antes, mas que nunca foram formalizados corretamente. Qualquer uma dessas situações é suficiente para impedir o registro e deixar o comprador em uma posição extremamente vulnerável. Sem o registro, não há transferência da propriedade. O imóvel permanece, juridicamente, em nome do antigo titular, ainda que o novo comprador já tenha pago integralmente o valor e esteja na posse do bem. O cartório de registro de imóveis não corrige erros do passado. Sua função é verificar se toda a cadeia jurídica está perfeita. Se houver qualquer irregularidade, o processo simplesmente não avança, e a solução pode exigir tempo, custos elevados e, em alguns casos, ações judiciais complexas. Due diligence imobiliária como proteção patrimonial É nesse contexto que a due diligence imobiliária se torna indispensável. Esse procedimento analisa a situação jurídica completa do imóvel antes da assinatura do contrato ou da lavratura da escritura, identificando riscos que poderiam levar anos para se manifestar. A análise envolve a verificação da matrícula, da cadeia dominial, da existência de ônus, restrições administrativas, dívidas associadas e da regularidade das transmissões anteriores. Com isso, o comprador toma decisões conscientes e evita investir recursos em um imóvel juridicamente inseguro. Trata-se de prevenção patrimonial, não de burocracia excessiva. O custo da análise prévia é sempre menor do que o prejuízo gerado por um registro negado ou por uma disputa judicial futura. Segurança jurídica começa antes do contrato No mercado imobiliário, o maior erro é confiar apenas na negociação e na aparência de regularidade do negócio. A verdadeira segurança jurídica está na análise técnica prévia, conduzida por profissionais que compreendem detalhes que não aparecem nos anúncios, nas promessas de venda ou nos documentos superficiais. Comprar um imóvel exige mais do que boa-fé e pagamento em dia. Exige estratégia, cautela e conhecimento jurídico. E é essa preparação que diferencia uma aquisição segura de um problema que pode acompanhar o comprador por anos.